投资性房地产评估操作指引

投资性房地产评估操作指引—摘自《企业价值评估操作指引-资产基础法》（苏评协【2020】81号）

一、投资性房地产的概念、类型和计量

       投资性房地产，是指企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

       投资性房地产按照取得方式分为外购（含作价入股、非货币性交换、债务重组等）和自行建造两种。资产评估专业人员应关注投资性房地产的取得方式，并了解投资性房地产初始计量和后续计量的差异。

       1.初始计量。外购和自行建造取得的投资性房地产均按照成本进行初始计量。外购投资性房地产成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产成本包括建造该项不动产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

       2.后续计量。企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

二、投资性房地产的核查验证

       对投资性房地产进行核查验证是投资性房地产评估的必要程序，通过核查验证，对影响投资性房地产的相关因素进行全面、客观的调查，核实投资性房地产实物的存在性、完整性和权属的完备性。

       投资性房地产的核查验证包括了解投资性房地产的现状和关注投资性房地产的法律权属。针对不同评估对象，在法律、准则允许的范围内，评估专业人员应通过合理的方式和手段，收集相关资料，进行核查验证。

     （一）获取投资性房地产评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符。

     （二）收集并核查验证评估所需资料。

       资产评估专业人员应结合投资性房地产的实际情况，收集评估所需资料并对收集的资料进行核查验证：

       1.权属资料。外购取得的投资性房地产权属资料包括：购房合同、土地使用证、房屋所有权证或不动产权证、他项权证等资料。

自行建造取得的投资性房地产权属资料包括：土地出让（转让）合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收报告、土地使用证、房屋所有权证或不动产权证、他项权证等资料。

通过查阅上述资料的原件，核查投资性房地产权属是否存在瑕疵，是否存在已设定抵押、被查封等权利限制。在必要的情况下可会同被评估单位（产权持有单位）前往登记部门打印不动产登记簿，确保权属资料真实、有效。没有权属证明文件的或者权属证明文件不完整的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。

       2.财务资料。外购取得的投资性房地产财务资料包括：购房款支付凭证、契税及相关税款完税凭证等。

自行建造取得的投资性房地产财务资料包括：土地款支付凭证、契税及相关税款完税凭证、工程款及材料物资支付凭证、财务竣工决算报告及审计报告、工程款支付凭证等。

       通过抽查凭证、核对相关款项支付合同、发票的方式核实了解投资性房地产的账面价值及其构成，明确账实是否相符、入账是否合理，是否欠缴税费、款项等情形。

       3.工程资料。如为自行建造取得的投资性房地产，必要情况下还应收集与投资性房地产相关的设计、施工、验收等资料，如勘查设计合同、施工合同、材料物资采购合同、监理合同、竣工验收资料、工程图纸等资料。

       4.租赁资料。作为投资性房地产核算的房地产，通常处于出租状态，因此，需要收集评估基准日的租赁合同、租金发票以及租金入账凭证。查看企业的租赁台账，并与收集到的租赁合同进行核查比对，同时向企业了解租赁到期的合同未来的出租情况。

     （三）投资性房地产的现场勘查

      1.资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、勘查等手段对投资性房地产进行核查验证，全面了解投资性房地产的实物状况、区位状况和权益状况。根据现场勘查结果补充、完善资产评估申报明细表。

      2.现场勘查时应关注投资性房地产购建时间，后期维修保养、改扩建情况和使用状况，了解投资性房地产的建筑结构、装饰装修、出租收益等情况。

      3.拍摄反映评估对象内部、外部和周围环境状况的照片等影像资料。

      4.制作现场勘查记录，对现场勘查的时间、对象、内容、结果进行记录（有必要的情况下还应绘制示意图），领勘人、现场勘查人应当在勘查记录中进行签字。现场勘查记录可以采用文字或表格的形式，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。通常包含以下几方面内容：

    （1）基本信息：包括投资性房地产权证号、名称、坐落、产权人等基本信息。

    （2）权益状况：主要为反应投资性房地产权属状态的信息，包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权、担保物权、租赁或占用、查封情况等。

    （3）实物状况：实物状况包括土地实物状况和建筑物实物状况。土地实物状况应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度、所处楼幢、楼层和朝向等。

    （4）区位状况：包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

      5.资产评估专业人员对投资性房地产进行现场勘查时，尽可能的采用逐项勘查方法进行。对于数量多、区位条件相近的投资性房地产，当通过抽样勘查能够较为准确推断出所有投资性房地产状态时可以采用抽样勘查。采用抽样勘查方式实施现场勘查的，应该选择足够数量的、具有代表性的投资性房地产进行逐项勘查。资产评估专业人员应当了解抽样勘查的局限性，充分考虑抽样风险，在制定抽样勘查方案时，应当对抽样风险进行评估，同时在评估报告中进行披露。

      6.采用市场法评估时，对选取的可比参照物进行必要的现场勘查。

     三、投资性房地产的评定估算

     采用资产基础法评估企业价值时，应关注被评估单位投资性房地产的后续计量模式。

     1.采用市场法评估投资性房地产。

    （1）存在活跃的交易市场是选用市场法的前提，应当收集足够数量的交易实例，交易实例信息真实可靠、价格内涵明确。

    （2）选做可比参照物的交易实例应当与评估对象可比或者可修正。尤其是需要注意建筑面积的不同对交易单价的影响。

    （3）各因素修正时与评估对象描述具有逻辑性，因素修正方向正确、幅度合理。

    （4）合理考虑评估基准日现时租约对投资性房地产价值的影响。

      2.采用收益法评估投资性房地产。

    （1）应当合理确定净收益，计算投资性房地产净收益时，应当根据评估范围合理考虑非房地产因素所产生的收益对投资性房地产价值产生的影响。评估中，资产评估专业人员通常依据房地产租赁市场价格的变化趋势，结合收益折现模型的不同（直接资本化法、戈登增长模型等），确定是否考虑投资性房地产预期收益的长期增长率及其具体水平。

    （2）应当合理确定收益期限，收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，结合土地出让合同有关土地使用权期间届满后土地使用权及地上建筑物的处置方式的不同约定，依据法律、行政法规的规定确定。除土地使用权期间届满后连同地上附着物一并被政府无偿收回的情况外，可以选择采用土地使用权到期续期或考虑地上建筑物残值的方法确定投资性房地产价值。

    （3）评估中应当关注租约的合法性、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。

    （4）应当合理确定折现率。折现率通常采用市场提取法或累加法等方法确定。折现率与投资性房地产的收益方式、收益预测方法、风险状况有关，也因投资性房地产的组成部分不同，以及房地产运营类型（租赁型、商服经营型等）的不同而存在差异。折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。

       4.采用市场法或收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值，资产评估专业人员可根据被评估单位财务核算方式在建筑物与土地使用权价值中进行合理分摊，避免重复或者遗漏，必要时在报告中进行披露。

       5.如采用市场法和收益法无法得出投资性房地产价值时，可根据《资产评估执业准则-不动产》相关要求选择其他合适的评估方法进行评估。